전입신고와 확정일자, 전세보증금 보호를 위해 무엇부터 해야 할까?

전입신고와 확정일자는 모두 임차인의 보증금 보호와 관련되지만 역할은 다릅니다. 임대차계약을 맺었다고 자동으로 권리가 생기는 것은 아니므로, 입주와 함께 두 절차를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다.

전입신고는 대항력을 갖추는 절차

임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 옮기면 대항력 요건을 갖춥니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘입니다. 다만 효력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 발생하므로, 그 사이에 근저당권 등 다른 권리가 설정될 가능성을 고려해야 합니다. 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하며, 계약서의 주소와 실제 거주지 주소가 맞는지도 확인하세요.

확정일자는 우선변제권에 필요

확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 절차입니다. 주택 인도와 전입신고에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 이는 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선해 변제받을 수 있는 근거가 되지만, 선순위 담보권보다 앞선다는 뜻은 아닙니다. 계약서 원본을 준비해 주민센터 등에서 받거나 인터넷등기소의 신청 방법을 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전입신고와 확정일자는 한 번에 해야 하나요?

반드시 같은 날 해야 하는 것은 아니지만, 입주와 전입신고를 마친 뒤 가능한 한 빨리 확정일자도 받는 편이 안전합니다. 권리 보호 시점은 요건을 갖춘 날짜에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서에 확정일자만 있으면 보증금이 보호되나요?

아닙니다. 확정일자만으로 우선변제권이 완성되지 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하는 요건도 갖춰야 하며, 실제 배당에서는 선순위 권리와 배당 재원을 함께 따집니다.